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Principe de la LOI MALRAUX

La Nouvelle Loi Malraux s’adresse depuis le 1er janvier 2011 aux contribuables français qui investissent dans des appartements à rénover (logements destinés à la location). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

Les opérations Malraux sont localisées la plupart du temps dans les Centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à moyen et long terme.

Qui peut bénéficier de la défiscalisation MALRAUX ?

Tous les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B qui acquièrent ou sont propriétaires d’un bien immobilier (situé dans un Périmètre Sauvegardé) et qui font des travaux de restauration. Toutefois et dans la majorité des cas, l’investissement Malraux s’adresse plutôt aux personnes ayant une fiscalité très élevé, car il faut pouvoir en 1 ou 2 années digérer l’ensemble du budget travaux.

Les avantages fiscaux de la loi Malraux ?

La loi Malraux permet une réduction d’impôt de 36 % des travaux de restauration avec un plafond de 100 000 € de travaux par an (soit une réduction d’impôt maximum de 36 000 € / an).

Taux de réduction d’impôt selon la localisation de l’immeuble :

- 27 % dans les ZPPAUP ;

- 36 % dans les Secteurs Sauvegardés.

La loi et les règles Malraux ont évolués et permettent désormais au vendeur de se charger des travaux. Jusqu’à présent, les travaux de restauration dans le cadre d’un investissement immobilier Malraux devaient être décidé et engagés de manière formelle par les copropriétaires de l’immeuble. Le nouveau dispositif Malraux applicable depuis 2009 prévoit que les travaux peuvent être réalisées dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover prévu à l’article L. 262 1 du code de la construction et de l’habitation. Autrement dit, il suffit de justifier le paiement des travaux aux entreprises et non plus à l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL).

Le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt est alors celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le Vendeur et effectivement payés par l’investisseur Malraux à l’entreprise de travaux.

Le recours à la vente en l’état futur de rénovation a le mérite de la simplicité et permet de meilleures garanties aux acquéreurs.

Les obligations du régime Malraux ?

- Dans le cadre de l’aménagement de la loi Malraux, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

- L’engagement de location Malraux doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de l’immeuble.

- La Déduction Malraux est limitée à 100 000 € de travaux par an.

-La réduction d’impôt de la loi Malraux s’étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire. Toutefois, en cas de fouilles archéologiques, le délai maximal de 3 ans, peut être majoré d’un an, ce qui porte le délai global à 4 ans.

Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de la défiscalisation Malraux ne peut pas être imputé sur l’IR des années suivantes. L’excédent de réduction Malraux est donc perdu.

- Les Travaux de restauration Malraux doivent obligatoirement faire l’objet d’une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux.

- Les Travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.